Segundo o desenvolvedor imobiliário, Guilherme Campos, uma das perguntas mais importantes que um comprador de imóvel pode fazer raramente é feita antes da assinatura: esse imóvel vai resolver meus problemas ou vai criar novos? A diferença entre as duas respostas pode significar anos de satisfação com uma boa decisão ou anos de arrependimento com uma compra que parecia certa e revelou seus problemas depois que o contrato já estava assinado.
Antes de assinar qualquer documento, entenda como identificar se você está prestes a comprar um patrimônio ou um passivo disfarçado.
Os sinais que indicam que o imóvel vai criar problemas
Imóveis que vão criar problemas após a compra raramente escondem todos os seus sinais. O problema é que esses sinais aparecem em lugares que o comprador animado não está olhando durante a visita.
Guilherme Campos expressa que os indicadores mais confiáveis de um imóvel problemático não estão no acabamento ou na decoração, mas na estrutura, nas instalações e no histórico de manutenção. Um imóvel com pintura nova sobre paredes úmidas, piso novo sobre contrapiso irregular ou instalações elétricas antigas com tomadas insuficientes para o padrão de consumo contemporâneo está comunicando, para quem sabe ouvir, que os problemas foram escondidos e não resolvidos.
Perguntar diretamente ao vendedor sobre o histórico de manutenção, sobre reformas realizadas nos últimos anos e sobre eventuais problemas conhecidos é uma abordagem que compradores raramente adotam por timidez, mas que frequentemente revela informações decisivas para a avaliação do imóvel.
O que o condomínio revela sobre o imóvel que você está prestes a comprar?
Em um condomínio, o imóvel não existe de forma isolada. Ele faz parte de um conjunto que compartilha infraestrutura, gestão e custos, e a qualidade desse conjunto impacta diretamente o valor e a experiência de morar na unidade que você está avaliando.
Tal como elucida o empresário Guilherme Campos, visitar as áreas comuns de um condomínio com olhar crítico antes de fazer uma proposta pelo imóvel é uma das etapas mais reveladoras do processo de compra. Elevadores com manutenção atrasada, fachada deteriorada, jardins sem cuidado e hall de entrada com aspecto de abandono são sinais de gestão condominial deficiente, que se traduzem em taxas extraordinárias, obras emergenciais e conflitos entre condôminos, que o novo morador vai herdar junto com as chaves.
Solicitar as atas das últimas assembleias condominiais e o extrato financeiro do condomínio são recursos legítimos que revelam o histórico de decisões, o nível de inadimplência e as obras planejadas que vão impactar o custo de morar naquele lugar nos próximos anos.
O que o financiamento esconde sobre o custo real do imóvel?
O valor da parcela mensal é o número que domina a decisão de compra de imóvel financiado, mas é um dos menos informativos sobre o custo real da aquisição. O custo total do imóvel ao longo do financiamento, que inclui juros, seguros, taxas administrativas e correção monetária, pode ser significativamente superior ao preço de venda anunciado, e essa diferença raramente é calculada pelo comprador antes da assinatura.
Na avaliação de Guilherme Campos, simular o custo total do financiamento antes de assinar qualquer contrato, e não apenas verificar se a parcela cabe no orçamento mensal, é uma das práticas mais simples e mais negligenciadas na compra de imóveis financiados.
Além do custo do financiamento, o comprador precisa considerar os custos de escritura, registro, ITBI e eventuais reformas necessárias logo após a compra, que juntos podem representar uma parcela significativa do valor do imóvel e que raramente estão incluídos no planejamento financeiro da aquisição.
Como transformar a análise em uma decisão mais segura?
A diferença entre comprar um patrimônio e comprar um problema com prestações está, quase sempre, na qualidade da análise feita antes da assinatura e não na sorte ou no instinto do comprador.
No fim, conforme reforça Guilherme Campos, dedicar tempo à análise técnica do imóvel, à avaliação da gestão condominial e ao cálculo do custo total da aquisição antes de fazer qualquer proposta é o investimento de tempo com maior retorno disponível ao comprador, porque transforma uma decisão emocional em uma decisão fundamentada.
A pressão para decidir rápido é real em mercados em expansão, mas raramente justifica abrir mão das etapas de análise que protegem o comprador de decisões que vão custar muito mais do que o tempo economizado na pressa. Siga o Instagram @guicamposvlg e acompanhe mais conteúdos sobre decisões inteligentes no mercado imobiliário.